購買前多方了解再出手 沙盤模型與現實差距巨大
編輯：2021-06-09 11:58:12
中山市消費者委員會的統計顯示，去年有關房地產類投訴共120宗，與前年119宗基本持平。其中，反映合同問題74宗，占比61.67%。
在房地產類投訴中，合同問題主要有：逾期辦證、房屋年限短少、口頭告知信息與合同信息不符、未收樓卻開始收管理費、交定金后被告知無法辦理貸款、銷售的樓號不是看房時的樓號等。質量問題主要有：滲漏、墻體開裂、地板開裂、水泥脫落等。
俗話說知己知彼，百戰不殆，購房者在與開發商之間的博弈中，如何才能避免上當受騙？值“3·15”之際，記者結合案例整理了買房各個階段值得注意的事項，希望能讓您買房時防患于未然。
階段一：購買前多方了解再出手
案例：沙盤模型與現實差距巨大
石岐區豪逸御華庭項目將不是自己的地塊也標示在售樓部的沙盤模型上，并稱小區“占地300畝”，是“城央百萬平方米豪宅”，業主購買后才發現差不多有1／3土地是其他開發商的，數十位業主認為開發商存在“虛假宣傳、欺詐消費者行為”，于是開始維權，消委會多次組織進行調解未果，目前已進入司法程序。
買房之前多數購房者碰到的無非是下面幾個問題：
注意何時買？剛需任何時候都可出手
現在是不是買房的時候？其實對買房自住的剛需一族來說，任何時候都是出手的時機。中山這幾年樓價相對平穩，從中短期來看房價保持基本穩定也是很多業內人士的共識，因此購房者選房時大可輕松從容。
注意買哪里？地段、品牌、戶型綜合考慮
“地段、地段還是地段。”這個買房的金科玉律大家早已耳熟能詳。其實，還是要根據需求綜合考慮，除了地段之外，開發商的品牌口碑也是需要重點考慮的因素，這關系到房子的設計、質量、配套、服務等各方面。還有要考慮的就是戶型，比如實用率高低、是否方正、南北通透，臥室是否足夠安靜，是否明廚明衛等。
此外，就是樓層，不同樓層也沒有所謂特別的“好壞”之分，不過對同一棟樓而言一般樓層越高價格越貴，一些樓盤的低層會附送一些無產權的平臺或庭院，這也是不錯的選擇。
注意怎么買？多看、多聽、多問
圈定了區域、樓盤和戶型等之后，就可以實地考察***終是否出手了。這個過程中要留意多看、多聽、多問。看一次樣板房是不夠的，不同的天氣和時段去看會有不同的感受，比如雨天去看看墻壁是否漏水，黃昏時去看看是否有西曬。一般銷售人員會很熱情介紹樓盤情況，通過傾聽可以提出自己關心的問題。除了問銷售人員外，如果小區已有住戶，問問他們的感受會更直接。當然還可以多關注報紙、網絡等媒體的相關報道。
案例：合同與宣傳單不符開發商不愿退定金
甘女士去年3月看中沙溪鎮某樓盤，開發商簽訂了認購書并交納了2萬元定金。但在簽訂合同時甘女士發現合同多處條款不合理、不明確，如：不肯把宣傳單上承諾的加贈面積、雙方違約處罰的金額不對等。甘女士要求就上述問題增加補充條款，開發商既不同意，也不愿意退還甘女士所交的定金。
消委會收到甘女士的投訴后，與開發商進行了溝通，經調解，開發商將2萬元定金退還給甘女士。
階段二：購買中打醒十二分精神看合同
購買階段一般包括下定、簽合同、備案等，其中合同引起的糾紛***多。
注意認籌與認購：
理性認籌細看認購書
嚴格來說樓盤沒有取得預售許可證不得進行銷售，所以很多開發商就采用了認籌這種打擦邊球的做法，通過比如“5000抵1萬”、優先選房等優惠吸引購房者。買家認籌后，開發商會采用很多營銷手法打心理戰，比如故意制造瘋搶局面，讓購房者陷于緊張之中。這時購房者要冷靜面對，想清楚再選房。
一旦決定購買，開發商一般會先讓購房者簽訂一份《商品房認購書》，并交納定金。認購書是正式合同之前的預約合同，同樣具有法律效力。一些購房者往往沒有仔細看合同就簽了認購書，而一些開發商會特意在認購書中寫明“購房者在簽訂認購書時已經知道合同條款內容，并愿意按照條款內容簽訂購房合同”這樣的條款，使購房者很被動。
注意簽合同：特別注意補充條款
接下來，正式購房合同也可能有“陷阱”。按照規定，開發商必須在售樓部顯要位置公示合同范本，購房者在簽訂認購書之前就應該仔細閱讀合同內容，特別是補充條款，不能憑銷售人員引導或者承諾就簽合同。
此外，在簽合同時，還有些開發商會搭車亂收費，數百到上千元的測繪費和律師費是其中***常見的兩項。早在2007年中山市物價局就已經發文明確規定，測繪費由開發商承擔；而律師費也應是誰聘請誰付費。
網簽和備案：可上網查詢動態
網簽和備案有效防止了開發商一房多賣，是保護購房者的有效手段。根據相關法規，開發商應在與購房人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內辦理合同備案手續。
網簽和備案的狀態在中山市國土資源局網站可進行查詢，點擊樓盤表可以看到房源的銷售情況，不同的顏色代表不同的狀態，綠色代表可售、黃色代表已簽合同但未登記確認，藍色則代表簽訂的合同已登記確認。
購房者還可以通過商品房合同查詢，輸入購房人的姓名、身份證號碼、合同條碼和合同密碼了解所購房屋備案狀態，密碼可向開發商索取。
階段三：購買后提高警惕小心隱患
注意案例：收樓時發現貨不對板
去年，多位購買了阜沙某樓盤的購房者發現，自己購買的房子與開發商此前提供的圖紙不一樣，缺少入戶花園，實用面積不足。消委會阜沙分會工作人員調解時發現，購房合同中對開發商作規范的條款和相關的賠償細則卻并無提及，在退款項目一欄更標明：如果住戶提出放棄住房，將不退還本金。
經過多次協商，開發商提出補償不足面積相應的金額，但遭到購房者拒絕，***后開發商同意退回本金，并補償貸款成本等相關費用。
付完款或辦好貸款之后，就是漫長的等待交樓時間，如果是期房這個過程可能長達一年多。接到收樓通知，還別高興得太早，因為你看到的和想象的可能有差距。
注意收樓：證明文件不全可拒絕收樓
目前使用的《中山市商品房買賣合同》格式合同的第八條列出了4種交付條件：經驗收合格、經綜合驗收合格、經分期綜合驗收合格、空白欄(雙方自行約定)。大多數開發商會選擇第4項，即通過補充協議和購房者約定，經建設、監理、施工、勘察、設計五個單位驗收合格，其文件是《工程竣工驗收報告》。實際上這是條件的驗收標準，上述5家單位中有四家是聘請的，其實就是開發商自行驗收，這也為很多糾紛埋下了隱患。
購房者如果發現房屋有問題，一定要等到開發商整改后才能簽字收樓，否則可能被長期踢皮球。此外，商品房在合格交付后才開始由購房者承擔物業費，如因開發商責任導致不能收樓，開發商還需承擔違約責任。
在格式合同第十一條交接款項中，還要求開發商提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這其中明確了商品房的各項保修期內容，若開發商不出示證明文件或者證明文件不全，購房者有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。
注意辦證：品牌發展商會更加規范
只有拿到房產證房子才真正屬于自己。法規要求自房屋交付使用之日起90日內或按另行約定時間辦好房產證，開發商一般會在合同中另行約定為自己留足了辦證時間，通常的約定是720個工作日，折算起來差不多有3年。
不過，一般情況下辦證不用等待這么長時間，但也有特殊情況，由于種種原因導致樓盤不能通過有關部門組織的驗收備案，房產證就很可能被擱置。減小上述風險的辦法就是一開始選口碑和信譽好的品牌發展商開發的樓盤。
此外，房產證上房屋的實測面積一般都與開發商提供的有差距，多數情況下多出的面積會在3%以內，按照規定購房者還要補繳相應的房款，這也是開發商鉆空子的一種方法，只能寄希望有關部門加強監管。
